Le diagnostic plomb (CREP)
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Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), plus simplement appelé diagnostic plomb, fait partie des documents obligatoires avant une vente ou une location. Présent dans les peintures notamment, le plomb crée un risque de saturnisme chez les enfants. Si votre immeuble a été construit avant 1949, un CREP est nécessaire au sein du DDT (dossier de diagnostics techniques immobiliers). CAFPI accompagne les propriétaires comme les acheteurs à réussir une transaction immobilière sans risques financiers ni sanitaires.
- Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est obligatoire avant toute vente ou location d’un bien immobilier construit avant 1949.
- Un diagnostiqueur certifié et assuré doit effectuer ce diagnostic et relever les revêtements dégradés contenant de de la peinture au plomb dans une concentration supérieure à 1 mg/cm2.
- Si tel est le cas, le propriétaire a l’obligation d'effectuer les travaux avant la mise en vente du logement.
Qu'est-ce que le diagnostic plomb ou CREP ?
Définition du CREP
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) consiste à détecter la présence de plomb dans un logement. Son objectif est de mesurer la concentration de plomb des revêtements (peintures des plinthes, boiseries, fenêtres, portes, etc).
Ce diagnostic est obligatoire pour la mise en vente ou la mise en location de tout bien immobilier à usage d’habitation construit avant 1949 : appartement ou maison individuelle. Le CREP est également obligatoire pour les parties communes d’un immeuble en copropriété.
Durée de validité du CREP
La durée de validité dépend du résultat du diagnostic :
- une durée illimitée en l’absence de plomb dans le logement ou les parties communes ;
- une durée d’un an en cas de présence de plomb lors d’une mise en vente ;
- une durée de 6 ans pour la mise en location.
Le seuil de concentration en plomb doit être inférieur à 1 milligramme par centimètre carré (1 mg/cm2).
Pourquoi le diagnostic plomb est crucial pour la santé publique ?
Le plomb est encore présent dans les logements
Les peintures au plomb étaient largement utilisées jusqu’à la fin de la Seconde Guerre mondiale, avec des peintures à base de céruse (carbonate de plomb de couleur blanche). Les peintures actuelles n’en contiennent évidemment plus du tout.
Il est important d’avoir gratté la peinture ancienne avant de repeindre. Sinon la dégradation des peintures et des plâtres voit réapparaître les peintures anciennes contenant du plomb. Au fil du temps, la dégradation des peintures va générer de la poussière contenant du plomb, respiré par les occupants du logement.
Un risque de santé publique
La présence de plomb dans les peintures d’un appartement entraîne un risque de saturnisme chez les enfants.
Le saturnisme est une intoxication au plomb, qui pénètre dans les voies respiratoires et digestives de l’enfant et de la femme enceinte. La plombémie ou concentration de plomb dans le corps humain attaque le système nerveux, la moelle osseuse et les reins.
Les chiffres du saturnisme s’améliorent en France. Ainsi, on est passé de 85 000 enfants âgés de 1 à 6 ans intoxiqués en 1996 à 620 nouveaux cas de saturnisme en 2018.
Prévention du risque d'exposition au plomb
En complément des peintures au plomb, on retrouve cette substance dans l'eau du robinet contaminée par des tuyauteries contenant du plomb. Notez que le CREP ne concerne pas la recherche de canalisations au plomb ou de concentration de plomb dans l’eau du logement.
Il convient alors soit de refaire sa plomberie dans le cadre d’une rénovation du logement, soit d’éviter de boire l’eau du robinet.
La réglementation du diagnostic plomb immobilier
Les articles L 1334-1 et suivants du Code de la Santé publique régissent les obligations relatives à la lutte contre la présence de plomb. L’arrêté du 19 août 2011 détaille les modalités de réalisation du CREP.
Le CREP est établi pour tout local d’habitation construit avant 1949. Dans les locaux annexes de l’habitation, il porte sur ceux qui sont destinés à un usage courant comme une buanderie.
Obligations des vendeurs
En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble d’habitation construit avant le 1er janvier 1949, un constat de risque d’exposition au plomb doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique.
Si l’appartement appartient à un immeuble en copropriété, le CREP des parties communes est également obligatoire. L’arrêté du 25 avril 2006 relatif aux travaux en parties communes contraint à la réalisation d’un constat de risque d’exposition au plomb. En présence de plomb, les travaux incombent au syndicat des copropriétaires.
A défaut de diagnostic plomb valide lors de la signature de l’acte authentique de vente, le propriétaire ne peut s’exonérer par une garantie des vices cachés. Cette clause ne garantira alors pas le risque d’exposition du plomb.
Obligations des bailleurs
Depuis le 12 août 2008, un CREP est obligatoirement annexé au contrat de location d’un logement construit avant 1949.
À défaut de CREP dans le bail, le propriétaire engage sa responsabilité pénale pour non-respect de ses obligations particulières de sécurité et de prudence.
C’est au bailleur de payer le diagnostic plomb !
En présence de plomb supérieur au seuil admis, le CREP est à renouveler tous les 6 ans. En l’absence de détection de plomb, le constat reste valide indéfiniment.
Procédure et critères
Comment choisir un diagnostiqueur immobilier certifié ?
Seul un professionnel qualifié peut réaliser ce diagnostic. La liste des diagnostiqueurs certifiés se trouve sur le site du ministère de la Transition écologique. Il est aussi possible de vérifier la validité du certificat du diagnostiqueur.
En règle générale, le propriétaire, vendeur ou bailleur, fait appel à un diagnostiqueur certifié pour l’ensemble des diagnostics immobiliers à réaliser (Diagnostic de performance énergétique, diagnostic électricité, diagnostic amiante, etc).
Quel est le coût moyen d'un diagnostic plomb ?
La réalisation de l’ensemble des diagnostics à fournir dans le cadre du DDT permet de réaliser des économies d’échelle. La réalisation d’un diagnostic isolé coûte toujours plus cher. Vérifiez donc au préalable la validité des diagnostics nécessaires déjà en votre possession.
Le coût des diagnostics est libre. N'hésitez pas à comparer les tarifs de plusieurs diagnostiqueurs. Si vous faites appel à une agence immobilière, elle a l'habitude de travailler avec des entreprises de diagnostic.
Méthodologie d’un diagnostic plomb
L’article R 1334-10 du Code de la santé publique détermine la méthode du diagnostiqueur, complétée par l’arrêté du 19 août 2011.
Le diagnostiqueur doit en premier lieu repérer les éléments comportant un revêtement. Chaque élément se nomme unité de diagnostic et recouvre les éléments de même nature et de même époque.
Une mesure se fait pour chaque unité de diagnostic grâce à un appareil portable à fluorescence X capable d'analyser au moins la raie K du spectre de fluorescence émis en réponse par le plomb.
Si le diagnostiqueur repère des éléments dégradés sans pouvoir mesurer la concentration en plomb, il peut effectuer un prélèvement qui sera analysé en laboratoire.
Dans le CREP, le diagnostiqueur identifie chaque revêtement, précise la concentration en plomb mesurée, la méthode d’analyse et décrit l’état de conservation des revêtements contenant du plomb.
En outre, il doit joindre au CREP une notice d'information sur les dangers du plomb pour la santé.
Seuils de concentration
La concentration surfacique en plomb observée avec un appareil à fluorescence X doit être inférieure ou égale à 1 milligramme par centimètre carré (1 mg/cm2). Cet appareil coûte cher et fait l’objet d’un entretien et d’une durée de vie limitée.
En cas d’analyse en laboratoire, la concentration massique en plomb acido-soluble doit être inférieure ou égale à 1,5 milligramme par gramme (1,5 mg/g).
Conséquences juridiques d'un CREP non conforme
Le diagnostiqueur établit pour chaque unité de diagnostic un classement de 0 à 3, en fonction des résultats. Lorsqu’une unité de diagnostic est classée 3, il doit reproduire les dispositions de l’article L 1334-9 du Code de la santé publique en première page de son rapport.
Est-il possible de vendre un logement en présence de plomb ?
Cet article énonce les obligations à la charge du propriétaire lors de présence de plomb :
- obligation d’information des occupants du bien immobilier ;
- obligation de réaliser des travaux avant la vente !
Le propriétaire ne peut donc pas mettre en vente son bien immobilier avec un diagnostic positif.
Interventions requises suite à la détection de plomb
Les travaux de mise en conformité nécessaires sont de deux sortes :
- des travaux palliatifs : repeindre ou recouvrir les revêtements dégradés pour supprimer le risque d’accès au plomb ;
- des travaux définitifs : remplacement des plinthes ou des fenêtres, grattage des peintures au plomb par décapage.
Pour réaliser ces travaux, un prêt travaux est possible. Renseignez-vous auprès de votre courtier CAFPI. Ce sera l’occasion de faire le point sur l’ensemble des diagnostics et les travaux obligatoires ou nécessaires pour valoriser votre bien avant la vente.
Sanctions en cas de problème avec le diagnostic plomb
Le propriétaire engage sa responsabilité en cas d’omission volontaire du CREP ou mention de fausses informations dans l’annonce immobilière.
L’acquéreur peut demander au tribunal d’annuler la vente immobilière ou de dédommager le préjudice subi.
En outre, il peut agir auprès de la DGCCRF (direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes). Cet organisme peut infliger une amende allant jusqu’à 300 000 € et 2 ans d’emprisonnement.
Le fait de faire appel à un diagnostiqueur non certifié est passible d’une amende de 1 500 €.
Le propriétaire peut se retourner contre le diagnostiqueur en cas de diagnostic erroné. Ce dernier doit souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle.
Enfin, il appartient au notaire de vérifier que le CREP est bien présent et ne note aucune présence de plomb dans des concentrations supérieures à celles admises.
Mis à jour le 12/06/2024 à 15:59