Diagnostic ERP : Importance, réglementation et validité
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Le dérèglement climatique entraîne des risques importants sur les constructions. Il est essentiel qu’un acquéreur ou qu’un locataire connaisse les risques liés au logement. Ce devoir d'information incombe au propriétaire vendeur ou bailleur par le diagnostic ERP ou état des risques et pollutions. Cet état des risques évolue régulièrement, de même que les zones concernées. C’est la raison pour laquelle l’ERP a une durée de validité limitée à 6 mois.
- Le diagnostic ERP ou état des risques et des pollutions a beaucoup évolué depuis sa première version en 2006.
- Le propriétaire a l’obligation de fournir un ERP à l'acquéreur ou au locataire, dès la première visite, dans un but d’information.
- Les risques concernés relèvent des risques naturels, miniers, sismiques, technologiques, exposition au radon, et risque de modification du trait de côte.
Qu'est-ce que le diagnostic ERP et pourquoi est-il important ?
Le diagnostic ERP signifie état des risques et pollutions. Ce diagnostic sert à informer l’acheteur ou le locataire sur les risques du logement, dès lors qu’il est situé dans certaines zones.
Le diagnostic ERP est obligatoire pour toute vente de logements, de terrains, de constructions ou de parcelles. Le propriétaire a l’obligation de fournir cet état des risques et pollutions dans un but d’information. Aucune obligation de travaux ne peut en résulter.
Il intègre le dossier de diagnostics techniques (DDT) constitué de l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires lors d’une transaction ou d’une location. Il y rejoint ainsi le DPE (diagnostic de performance énergétique), le CREP (constat de risques d’exposition du plomb) ou le diagnostic termites.
Le diagnostic ERP est également obligatoire lors d’une vente sur plan ou VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).
Quels risques couvre le diagnostic ERP ?
Derrière le diagnostic ERP se cache toutes les menaces sur notre environnement (la pollution atmosphérique, la dégradation des sols) ainsi que les risques naturels (les inondations et les sécheresses). Les risques couverts concernent ainsi les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, exposition au radon, etc.
Ce diagnostic des risques a changé de nom à plusieurs reprises :
- Jusqu’au 1er janvier 2018, était en vigueur l’ERNMT (état des risques naturels miniers et technologiques) ;
- Du 1er janvier 2018 au mois d'août 2018, était en vigueur l’ESRIS (état des servitudes, risques et d’information sur les sols). La pollution des sols rejoint les risques présents.
- Depuis août 2018, c’est l’ERP. Le radon vient s’ajouter.
- Depuis le 1er janvier 2020, une étude de sol géotechnique s’ajouté dans le cadre d’une vente de terrain constructible.
Quelles zones à risque en France ?
La liste des communes concernées est définie par arrêté préfectoral et se retrouve sur le site Géorisques.
Cela concerne les zones situées dans un périmètre d’exposition aux risques délimités par :
- un PPRT (Plan de prévention des risques technologiques) ;
- un PPRNP (Plan de prévention des risques naturels prévisibles) ;
- un PPRM (Plan de plan de prévention des risques miniers) ;
Le diagnostic ERP concerne aussi bien les zones des plans approuvés que celles des plans en cours d’élaboration.
En outre, un diagnostic ERP est requis dans les zones suivantes :
- zones de sismicité de niveau 2 à 5 ;
- zones à potentiel radon (gaz radioactif) significatif de niveau 3 ;
- zones exposées au trait de recul de côte par un PLU (plan local d'urbanisme), un document équivalent, une carte communale ou une carte de préfiguration adoptée.
Obligations réglementaires liées au diagnostic ERP
L’article L 125-5 du Code de l’environnement définit la réglementation applicable en matière d’état des risques de pollution.
Nouveautés réglementaires depuis le 1er janvier 2023
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 modifie cet article à compter du 1er janvier 2023. Ainsi, depuis cette date, le diagnostic ERP doit être fourni dès la première visite du bien, et donc dès la mise en vente ou la mise en location du logement. Le propriétaire a donc l'obligation de mentionner l’ERP dès l’annonce immobilière.
Enfin, le trait de recul des côtes vient s'ajouter à la liste des risques.
Le 1er janvier 2025, l’ERP comprendra une nouvelle obligation liée aux risques d’incendies dans certaines zones. Ainsi, il devra mentionner l'obligation de débroussaillement issue de la loi du 10 juillet 2023.
Durée de validité du diagnostic ERP et mise à jour des informations
Le diagnostic ERP a une durée de validité de 6 mois.
En outre, le décret d’application contraint maintenant le propriétaire à actualiser les informations de l’état des risques et pollutions si besoin, au moment de la signature de l’acte de vente ou du bail.
Obligations d’information et responsabilités liées à l’ERP
Information dans l’annonce immobilière
L’annonce immobilière doit mentionner la phrase suivante : “Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques”.
Cette obligation concerne tout bien relevant d’une zone concernée par l’état des risques et pollutions, que ce soit une annonce de vente ou une annonce de location.
Responsabilités et sanction en cas d’omission ou de diagnostic erroné dans la transaction immobilière
L’absence de transmission des informations sur les risques et pollutions fait l’objet de sanctions sévères pour le propriétaire.
Première sanction : le délai de rétractation ne commence à courir qu’à compter du lendemain de la communication de l’ERP. Le propriétaire doit donc obtenir la signature de l'acheteur et conserver une copie datée du document.
Seconde sanction : l’absence de transmission du diagnostic ERP engage la responsabilité du propriétaire. L’acheteur peut le poursuivre devant le tribunal en annulation de la vente ou diminution du prix de vente.
L’acheteur peut également informer la DGCCRF (direction générale de la concurrence de la consommation et de la répression des fraudes). Cette dernière peut infliger une amende jusqu’à 300 000 € et une peine d’emprisonnement de 2 ans.
Le propriétaire pourra se retourner vers le diagnostiqueur.
La responsabilité du notaire peut également être engagée s'il valide une vente en l’absence de diagnostic ERP ou avec des informations qu’il sait mensongères. La DGCCRF peut lui infliger les mêmes peines qu’au propriétaire.
Comment réaliser un diagnostic ERP ?
Notez que le recours à un diagnostiqueur n’est pas obligatoire pour établir l’état des risques et pollutions. Le propriétaire peut compléter lui-même le document. Toutefois, il est plus sage de faire appel à un professionnel certifié et assuré, compte tenu des changements de réglementations et de la complexité du document.
Avantages d’un diagnostiqueur certifié pour établir l’ERP
En général, vous faites appel à un diagnostiqueur pour l’ensemble des diagnostics techniques obligatoires. Le coût d’un diagnostic ne vaut pas les risques pris en cas de diagnostic erroné.
En outre, en cas de problème, le propriétaire peut se retourner contre le diagnostiqueur et faire jouer son assurance responsabilité civile professionnelle.
Contenu du diagnostic ERP
L’état des risques et pollutions doit mentionner les informations suivantes :
- date d’élaboration du diagnostic ;
- numéro des parcelles examinées ;
- zone ou périmètre du bien immobilier.
En complément, selon les zones, il faut joindre :
- un document graphique montrant la parcelle au sein du périmètre ;
- l’extrait du règlement concernant le périmètre ;
- la réalisation des travaux prescrits par le règlement le cas échéant ;
- la fiche d’information sur le risque sismique du site Géorisques ;
- celle sur le radon ;
- l’indication de l’horizon temporel d’exposition au retrait de côte identifié ainsi que le caractère éventuellement provisoire du zonage ;
- la liste des arrêtés reconnaissant un état de catastrophe naturelle concernant la commune de la parcelle et ayant donné lieu au versement d'une indemnité.
Ressources disponibles pour propriétaires et locataires
Rôle du site Géorisques et intégration de l'étude géotechnique
Le site public Géorisques délivre des informations sur tous les risques présents en France. L’objectif est d’aider chacun à identifier les risques et à les prévenir ou se protéger.
Les chiffres clés 2023 publiés indiquent que les risques les plus importants sont :
- le risque d’inondation qui concerne près de 12 millions de personnes en France réparties sur 2 500 communes ;
- les mouvements de terrain et gonflements des argiles ;
- les risques climatiques (feux de forêt).
Les assurances ont versé 50 milliards d’euros au titre des catastrophes naturelles en 40 ans.
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Mis à jour le 12/06/2024 à 15:59