Diagnostic ERP : Importance, réglementation et validité

Par Frédérique Moles - Mis à jour le 12/06/2024
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Qu'est-ce que le diagnostic ERP et pourquoi est-il important ?

Le diagnostic ERP signifie état des risques et pollutions. Ce diagnostic sert à informer l’acheteur ou le locataire sur les risques du logement, dès lors qu’il est situé dans certaines zones.

Le diagnostic ERP est obligatoire pour toute vente de logements, de terrains, de constructions ou de parcelles. Le propriétaire a l’obligation de fournir cet état des risques et pollutions dans un but d’information. Aucune obligation de travaux ne peut en résulter.

Il intègre le dossier de diagnostics techniques (DDT) constitué de l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires lors d’une transaction ou d’une location. Il y rejoint ainsi le DPE (diagnostic de performance énergétique), le CREP (constat de risques d’exposition du plomb) ou le diagnostic termites. 

Quels risques couvre le diagnostic ERP ? 

Derrière le diagnostic ERP se cache toutes les menaces sur notre environnement (la pollution atmosphérique, la dégradation des sols) ainsi que les risques naturels (les inondations et les sécheresses). Les risques couverts concernent ainsi les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, exposition au radon, etc.

Ce diagnostic des risques a changé de nom à plusieurs reprises : 

• Jusqu’au 1er janvier 2018, était en vigueur l’ERNMT (état des risques naturels miniers et technologiques) ; 
• Du 1er janvier 2018 au mois d'août 2018, était en vigueur l’ESRIS (état des servitudes, risques et d’information sur les sols). La pollution des sols rejoint les risques présents. 
• Depuis août 2018, c’est l’ERP. Le radon vient s’ajouter.  
• Depuis le 1er janvier 2020, une étude de sol géotechnique s’ajouté dans le cadre d’une vente de terrain constructible. 

Quelles zones à risque en France ? 

La liste des communes concernées est définie par arrêté préfectoral et se retrouve sur le site Géorisques.

Cela concerne les zones situées dans un périmètre d’exposition aux risques délimités par : 

• un PPRT (Plan de prévention des risques technologiques) ; 
• un PPRNP (Plan de prévention des risques naturels prévisibles) ; 
• un PPRM (Plan de plan de prévention des risques miniers) ;

Le diagnostic ERP concerne aussi bien les zones des plans approuvés que celles des plans en cours d’élaboration.

En outre, un diagnostic ERP est requis dans les zones suivantes : 

• zones de sismicité de niveau 2 à 5 ; 
• zones à potentiel radon (gaz radioactif) significatif de niveau 3 ; 
• zones exposées au trait de recul de côte par un PLU (plan local d'urbanisme), un document équivalent,  une carte communale ou une carte de préfiguration adoptée.   

Obligations réglementaires liées au diagnostic ERP

L’article L 125-5 du Code de l’environnement définit la réglementation applicable en matière d’état des risques de pollution. 

Nouveautés réglementaires depuis le 1er janvier 2023

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 modifie cet article à compter du 1er janvier 2023. Ainsi, depuis cette date, le diagnostic ERP doit être fourni dès la première visite du bien, et donc dès la mise en vente ou la mise en location du logement. Le propriétaire a donc l'obligation de mentionner l’ERP dès l’annonce immobilière.

Enfin, le trait de recul des côtes vient s'ajouter à la liste des risques. 

Durée de validité du diagnostic ERP et mise à jour des informations

Le diagnostic ERP a une durée de validité de 6 mois.

En outre, le décret d’application contraint maintenant le propriétaire à actualiser les informations de l’état des risques et pollutions si besoin, au moment de la signature de l’acte de vente ou du bail. 

Obligations d’information et responsabilités liées à l’ERP

Information dans l’annonce immobilière

L’annonce immobilière doit mentionner la phrase suivante : “Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques”.

Cette obligation concerne tout bien relevant d’une zone concernée par l’état des risques et pollutions, que ce soit une annonce de vente ou une annonce de location. 

Responsabilités et sanction en cas d’omission ou de diagnostic erroné dans la transaction immobilière

L’absence de transmission des informations sur les risques et pollutions fait l’objet de sanctions sévères pour le propriétaire.

Première sanction : le délai de rétractation ne commence à courir qu’à compter du lendemain de la communication de l’ERP. Le propriétaire doit donc obtenir la signature de l'acheteur et conserver une copie datée du document.  

Seconde sanction : l’absence de transmission du diagnostic ERP engage la responsabilité du propriétaire. L’acheteur peut le poursuivre devant le tribunal en annulation de la vente ou diminution du prix de vente.

L’acheteur peut également informer la DGCCRF (direction générale de la concurrence de la consommation et de la répression des fraudes). Cette dernière peut infliger une amende jusqu’à 300 000 € et une peine d’emprisonnement de 2 ans.

Le propriétaire pourra se retourner vers le diagnostiqueur.

Comment réaliser un diagnostic ERP ?

Notez que le recours à un diagnostiqueur n’est pas obligatoire pour établir l’état des risques et pollutions. Le propriétaire peut compléter lui-même le document. Toutefois, il est plus sage de faire appel à un professionnel certifié et assuré, compte tenu des changements de réglementations et de la complexité du document. 

Avantages d’un diagnostiqueur certifié pour établir l’ERP

En général, vous faites appel à un diagnostiqueur pour l’ensemble des diagnostics techniques obligatoires. Le coût d’un diagnostic ne vaut pas les risques pris en cas de diagnostic erroné.

En outre, en cas de problème, le propriétaire peut se retourner contre le diagnostiqueur et faire jouer son assurance responsabilité civile professionnelle. 

Contenu du diagnostic ERP 

L’état des risques et pollutions doit mentionner les informations suivantes :

• date d’élaboration du diagnostic ; 
• numéro des parcelles examinées ; 
• zone ou périmètre du bien immobilier.

En complément, selon les zones, il faut joindre : 

• un document graphique montrant la parcelle au sein du périmètre ; 
• l’extrait du règlement concernant le périmètre ; 
• la réalisation des travaux prescrits par le règlement le cas échéant ; 
• la fiche d’information sur le risque sismique du site Géorisques ; 
• celle sur le radon ; 
• l’indication de l’horizon temporel d’exposition au retrait de côte identifié ainsi que le caractère éventuellement provisoire du zonage ; 
• la liste des arrêtés reconnaissant un état de catastrophe naturelle concernant la commune de la parcelle et ayant donné lieu au versement d'une indemnité.  

Ressources disponibles pour propriétaires et locataires

Rôle du site Géorisques et intégration de l'étude géotechnique

Le site public Géorisques délivre des informations sur tous les risques présents en France. L’objectif est d’aider chacun à identifier les risques et à les prévenir ou se protéger.

Les chiffres clés 2023 publiés indiquent que les risques les plus importants sont : 

• le risque d’inondation qui concerne près de 12 millions de personnes en France réparties sur 2 500 communes ; 
• les mouvements de terrain et gonflements des argiles ; 
• les risques climatiques (feux de forêt). 

Par Frédérique Moles, Chef de projet marketing digital
Mis à jour le 12/06/2024 à 15:59

Frédérique a commencé sa carrière en 2011, se spécialisant dans le marketing pour le secteur immobilier. Au fil des années, elle a acquis une solide expérience et des connaissances approfondies dans ce domaine. En 2017, elle a rejoint CAFPI, élargissant son champ d’expertise pour inclure le crédit immobilier et l’assurance emprunteur. Sa contribution significative à ces domaines est démontrée par ses nombreux écrits sur ces sujets sur le site www.cafpi.fr. Actuellement, elle est en charge des activités digitales sur le site CAFPI, où elle continue de faire preuve de son expertise et de son engagement pour rendre accessible le monde parfois complexe du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. > Linkedin