Le HCSF, Haut conseil à la stabilité financière, émet des recommandations à destination des banques en matière de prêt immobilier. La nouveauté ? A compter du 1er janvier 2022, ses dernières recommandations deviennent contraignantes. Il est donc temps d’étudier en détail l’impact du HCSF dans l’octroi d’un crédit immobilier !
- Le 1er janvier 2022, les recommandations du HSCF deviennent juridiquement contraignantes.
- Le taux d’endettement est maintenu à 35 % des revenus nets.
- La durée maximale d’emprunt immobilier est de 25 ans, 27 ans en cas de VEFA, de construction d’une maison ou d’achat dans l’ancien avec travaux importants.
- Les banques peuvent déroger à ces règles dans 20 % de leurs dossiers, au profit d’acquéreurs de leur résidence principale (70 %) dont 30 % de primo-accédants.
- Plus que jamais, l’expertise d’un courtier immobilier est importante pour accompagner un emprunteur à chaque étape de son dossier de financement jusqu’à l’octroi d’un crédit immobilier.
Qu'est-ce que le Haut conseil à la stabilité financière (HCSF) ?
Le HCSF est une autorité placée sous l’égide du ministère de l'Économie et des Finances. Y participent notamment des représentants de la Banque de France et des autorités de régulation des marchés financiers. Sa mission consiste à surveiller le système financier français pour préserver sa stabilité et soutenir la croissance économique.
Jusque-là, le HCSF émettait périodiquement des recommandations et/ou des décisions, notamment en matière de crédit immobilier. La dernière décision du 29 septembre 2021 reprend les grandes lignes de la recommandation du 27 janvier 2021 pour lui donner une force contraignante à partir du 1er janvier 2022.
Depuis cette date, la décision du 29 juin 2023 et la réunion du 4 décembre 2023, ont apporté des ajustements à la marge, complexes et techniques, que nous prenons en compte dans ce simulateur HCSF.
Les critères HCSF pour le crédit immobilier
Le HCSF se réunit périodiquement pour prendre des décisions ou établir des recommandations. En matière de crédit immobilier, les normes du HSCF sont désormais contraignantes et s'imposent aux établissements financiers (depuis 2022).
Les principales normes établies par le HSCF datent de janvier 2021 et concernent 3 points principaux :
- Un taux d'effort des emprunteurs limité à 35 % de leurs ressources. Le taux d'effort était auparavant fixé à 33 % des revenus. La charge d’un prêt relais est exclue du calcul de ce taux s’il représente moins de 80 % du bien mis en vente.
- Une durée totale du crédit limitée à 25 ans (+ 2 ans en cas de différé d'amortissement en raison d'une entrée dans les lieux décalée ou en raison de travaux de rénovation supérieurs à 10 % du coût total). Cette prolongation de 2 ans est une nouveauté issue des dernières normes du HCSF.
- Une marge de flexibilité de 20 % accordée aux banques principalement en faveur des primo-accédants et du financement de résidences principales. Cette marge était auparavant limitée à 15 %.
Comment une banque applique-t-elle ces normes du HCSF ? Voici précisément le détail des mesures dans les paragraphes suivants.
Les modifications récentes des critères HCSF
Depuis 2021, le HCSF a modifié à la marge les modalités d’endettement des ménages. Au grand dam des courtiers comme CAFPI et des professionnels. En effet, la remontée des taux de crédit en 2022 et 2023 a conduit la France dans une situation compliquée avec un nombre de refus de prêts en hausse et l’impossibilité pour des emprunteurs solvables de donner vie à leur projet. Hélas les propositions de CAFPI comme des autres courtiers est restée lettre morte.
Dans sa décision du 29 juin 2023, le HSCF modifie la répartition de la marge de flexibilité :
- 70 % des dérogations doivent concerner l’achat d’une résidence principale dont 30 % réservés aux primo-accédants
- 30 % des dérogations sont laissées à l’appréciation de l'établissement financier.
Dans sa décision du 18 décembre 2023, le HCSF autorise des crédits immobiliers sur 27 ans si 10 % du montant emprunté concerne des travaux de rénovation (modernisation, assainissement, aménagement et performance énergétique). Le seuil était précédemment de 25 %.
Quel est l'impact de la réglementation du HCSF sur le taux d'endettement ?
Le taux d’endettement, aussi appelé taux d’effort, est un des premiers enjeux pour tout emprunteur. Il permet de calculer sa capacité d’emprunt. Le montant total des mensualités projetées doit rester inférieur à 35 % des revenus nets mensuels, avant impôt. Par exemple, un couple gagnant 1 800 et 2 000 euros par mois peut rembourser au maximum 1 330 euros. Les 65 % restants constituent le “reste à vivre”.
Attention le taux d’effort se calcule désormais avec une mensualité assurance emprunteur comprise.
Exemple de calcul du taux d'endettement
Clémence et Victor gagnent ensemble 4 000 € nets mensuels. Ils remboursent actuellement un crédit consommation de 200 € par mois. Ils souhaitent emprunter pour acheter leur résidence principale, leur mensualité serait de 1 100 €.
Le taux d'endettement se calcule comme suit : ((200 + 1 100) / 4 000) * 100 = 32,5 %
Quel est l'impact de cette nouvelle réglementation sur la durée des crédits immobiliers ?
Le HCSF limite la durée d’emprunt d’un crédit immobilier à 25 ans. Toutefois, il prévoit une exception lorsque l’entrée dans le logement est différée. La durée maximale d’emprunt peut alors être de 27 ans.
Cela correspond à deux situations :
- les prêts accordés pour une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou pour une construction de maison individuelle par un promoteur ;
- les prêts accordés pour l’achat d’un bien dans l’ancien avec des travaux représentant au minimum 10 % du montant total d’acquisition (contre 25 % jusqu’à fin 2023).
Quel est l’impact des recommandations HCSF sur le marché immobilier ?
Les recommandations du HSCF facilitent ou non l’obtention de certains prêts. Par ses recommandations obligatoires, le HCSF impacte donc directement le marché immobilier.
Influence sur le marché du neuf et de l’ancien
En acceptant une durée maximale de 27 ans pour les VEFA et les constructions, le HCSF donne un coup de pouce au marché du neuf qui en a bien besoin.
Depuis 2024, en autorisant seulement un budget de 10 % de travaux, le HCSF ouvre la voie largement à des crédits sur 27 ans. Cela donne alors une aide aux nombreux biens à rénover, notamment pour améliorer la performance énergétique.
Implications pour les primo-accédants
Les banques peuvent accorder des prêts sans respecter les modalités du HCSF principalement pour l'achat des résidences principales (70 %). Au sein de ces projets, près d’un tiers est réservé aux primo-accédants (30 %). Cela revient à accorder de la souplesse à 21 % des demandes de financement portées par un primo-accédant.
Impact sur les investisseurs immobiliers
Les investisseurs bénéficient d’un potentiel de 30 % des dérogations des banques. En outre, l'appréciation du taux d’effort se fait avec la prise en compte partielle des loyers estimés.
Comment calculer sa capacité d’emprunt selon les critères HCSF ?
Outils de simulation disponibles pour évaluer et optimiser sa capacité d’emprunt
Utilisez le simulateur CAFPI ci-dessus, le meilleur moyen de calculer sa capacité d'emprunt dans le respect du HCSF.
En effet, nul besoin de calculer vous-même votre capacité d’endettement ! Notre simulateur de capacité d’endettement HCSF est là pour cela.
Comment utiliser un simulateur de capacité d’emprunt et quels sont ses avantages ?
Le simulateur de capacité d'emprunt offre une première étape pour fixer un budget d’achat cohérent avec ses finances.
Par la suite, lorsque votre projet d’acquisition avance, consultez un courtier CAFPI pour affiner votre dossier de financement et mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un crédit immobilier.
Différences entre la méthode de calcul classique et la méthode différentielle
Le taux d’endettement différentiel est une méthode de calcul pour les investisseurs locatifs.
Au lieu d’intégrer les revenus et les charges du projet d’investissement dans ceux du foyer, le taux différentiel intègre le solde permettant ainsi de maintenir mécaniquement un niveau de charges plus faible.
Hélas depuis janvier 2022, cette méthode de calcul n’est pas conforme aux décisions du HCSF.
Quelles sont les solutions à disposition ?
D’après le HCSF, les ménages les plus modestes, avec moins de 20 000 euros de revenus annuels, constituent une part stable de 10 % de la production de crédit depuis deux ans. L’octroi de crédit pour les acquéreurs d’un premier bien avec des revenus entre 20 000 et 40 000 euros se contracte, faute d’un apport personnel suffisant.
Les primo-accédants modestes, sans apport personnel important, et les investisseurs immobiliers pâtissent donc des nouvelles règles. Pourtant il existe des solutions.
Utiliser les dérogations possibles aux critères HCSF par les banques
D’une part, l’organisme autorise les banques à déroger aux règles dans 20 % des dossiers de demandes de prêt. Dès juillet 2021, le taux de dossiers non conformes était de 20,9 %. Cette souplesse doit profiter pour 70 % aux acquéreurs de leur résidence principale dont 30 % de première accession à la propriété.
Se faire accompagner par un expert en crédit immobilier
D’autre part, les futurs acquéreurs peuvent se tourner vers un courtier. Son expertise est essentielle pour constituer un dossier de financement solide, pour mettre en avant les points forts de chaque dossier et pour négocier en toute indépendance auprès des banques. Il s’attache non seulement au meilleur taux d’intérêt mais aussi à l’assurance de prêt et à toutes les modalités d'octroi d’un crédit immobilier.
Demander un prêt venant compléter un crédit immobilier classique
Pour alléger votre taux d’endettement, il est bon d’augmenter votre apport personnel. Or, certains prêts aidés sont considérés comme un apport personnel.
En outre, en diminuant le montant du prêt principal, vous améliorez votre taux d’endettement pour satisfaire aux décisions du HSCF.
C’est le moment d’étudier la possibilité d'obtenir :
- un prêt à taux zéro (PTZ)
- un prêt Action Logement (ancien prêt employeur ou 1 % logement)
- un prêt d’accession sociale (PAS)
Mis à jour le 16/03/2026 à 08:52