Prêt hypothécaire : comment obtenir ce prêt ?
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Le prêt hypothécaire est un prêt garanti par une hypothèque sur un ou plusieurs biens immobiliers dont l’emprunteur est propriétaire. Obtenir un prêt hypothécaire permet de rassurer l'établissement prêteur mais également d’obtenir des liquidités plus facilement afin de financer un autre projet. Zoom sur les grandes caractéristiques de ce crédit, son fonctionnement, ses avantages et ses inconvénients.
- Le prêt hypothécaire permet d’obtenir un prêt en hypothéquant un bien immobilier déjà en sa possession.
- Il s’envisage pour tout type de projet et tout type de bien pour obtenir des liquidités sans perdre la propriété du bien et ainsi financer un nouveau projet : développer son patrimoine immobilier, aider ses proches, créer un projet professionnel…
- Le montant d’un prêt hypothécaire dépend de la valeur du patrimoine immobilier hypothéqué, mais il est souvent compris entre 50 et 80% de la valeur du bien. Son remboursement s’étale sur une période de 7 à 25 ans.
- Les avantages principaux du crédit hypothécaire reposent sur la possibilité de rassurer la banque, de financer de nombreux projets et de préserver un équilibre dans ses finances.
- A la fin du remboursement du crédit, l’hypothèque s’éteint automatiquement. En cas de revente du bien, elle peut être interrompue plus tôt mais il faudra alors procéder à une mainlevée d'hypothèque, une opération assez onéreuse.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?
Définition
Le prêt hypothécaire est un crédit garanti par une hypothèque sur un bien immobilier composant déjà votre patrimoine immobilier.
Au moment d’emprunter, il est nécessaire de présenter à la banque une garantie : si vous ne pouvez plus rembourser votre crédit, quelle qu’en soit la raison, la garantie permet au prêteur d’être couvert. La banque saisira et vendra le bien en cas de défaillance dans le remboursement de vos échéances.
La garantie hypothèque est l’une de ces garanties : elle consiste pour l'emprunteur à mettre en gage un bien immobilier pour garantir le prêt.
La garantie est alors une hypothèque conventionnelle qui existe aux côtés de l'hypothèque légale ou de l'hypothèque judiciaire.
Les grandes caractéristiques d'un prêt hypothécaire
- Premièrement, le prêt hypothécaire s’adresse aux propriétaires immobiliers, détenant déjà un patrimoine et souhaitant obtenir des liquidités sans pour autant se dessaisir de leurs biens.
- Le prêt hypothécaire peut s'envisager largement pour tout type de projets : développer son patrimoine professionnel, obtenir une trésorerie personnelle ou financer un projet professionnel.
- En contrepartie de l’hypothèque sur un bien immobilier, la banque accorde largement un prêt, sans prendre de risque.
- Le remboursement d’un prêt hypothécaire peut être amortissable ou in fine.
Quelle est la différence entre prêt hypothécaire et prêt immobilier ?
Un crédit immobilier offre la possibilité de financer tout ou partie de l’acquisition d’un bien immobilier, la construction d’un bien ou encore des travaux. Le prêt hypothécaire, quant à lui, est un crédit adossé à une hypothèque.
Contrairement au prêt immobilier classique destiné à l'achat d'un bien, le prêt hypothécaire peut financer tout type de projet (travaux, trésorerie, acquisition professionnelle) en utilisant un bien immobilier existant comme garantie.
Quelles sont les conditions d’éligibilité d’un prêt hypothécaire ?
Quels projets financer avec un prêt hypothécaire ?
Un prêt hypothécaire peut servir à financer divers projets :
- Agrandir son patrimoine immobilier
Le crédit hypothécaire s’adresse à des emprunteurs déjà propriétaires souhaitant poursuivre le développement de leur patrimoine immobilier, que ce soit en France ou à l’étranger. - Vendre son bien au juste prix
Vous attendez la vente d’une de vos résidences et avez besoin de débloquer des fonds ? Le prêt in fine hypothécaire peut représenter une solution rassurante : vous aurez ensuite 10 ans pour rembourser ce crédit, ce qui vous laisse le temps de profiter de votre bien puis de le vendre à un juste prix. - Financer un projet professionnel
Grâce au prêt hypothécaire, vous êtes en mesure de financer un apport en compte courant d'associé, ou de voir le compte courant de votre SCI remboursé. - Disposer d’une trésorerie supplémentaire
Vous rêvez d’une voiture de luxe, d’un véhicule (automobile, bateau, avion) ou d’investir dans l’art ? Le crédit hypothécaire est tout indiqué. Idem si vous avez besoin de fonds pour payer une soulte ou régler des droits de succession. - Aider ses proches
C’est la dernière motivation régulièrement citée par les détenteurs d‘un prêt hypothécaire : la volonté de faire une donation de son vivant, d’honorer une caution solidaire ou encore d’aider ses enfants à acheter un bien immobilier ou créer leur entreprise, tout cela est possible grâce au prêt hypothécaire.
Conditions relatives au bien hypothéqué
Le prêt hypothécaire peut être mis en place pour l'achat d'un bien neuf comme d'un investissement locatif dans l'ancien, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou locative.
Toutes les formes de bien immobilier sont concernées : bureaux, maison, appartement, immeuble d’habitation ou murs commerciaux.
Le bien hypothéqué doit être un bien immobilier appartenant à l'emprunteur. Ce peut être tout type de bien, y compris un terrain constructible.
Le bien ne doit pas déjà être grevé d'une hypothèque importante, ou la valeur résiduelle disponible doit être suffisante pour garantir le nouveau prêt.
Conditions relatives à l’emprunteur
Le prêt hypothécaire est adapté à tous : salariés, professions libérales et indépendants, chefs d'entreprise, seniors et retraités, etc. Ce type de prêt permet de compenser une situation financière peu favorable dès lors que vous êtes propriétaire.
Il vous faut avoir des revenus déclarés en France et être résident fiscal français. Il faut que les revenus de l’emprunteur permettent de rembourser le crédit, en tenant compte des autres charges en cours.
L'âge de l'emprunteur est également pris en compte, la plupart des établissements exigeant que le prêt soit soldé avant les 85 ou 90 ans de l'emprunteur.
Une assurance emprunteur couvrant au minimum le décès et l'invalidité est systématiquement exigée.
Crédit hypothécaire et SCI
Pour mettre en place un crédit hypothécaire, le ou les biens mis en hypothèque doivent appartenir en nom propre à l’emprunteur, ou appartenir à une SCI.
La SCI doit alors être l’emprunteur, quel que soit son régime fiscal : SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) ou SCI à l’IR (impôt sur le revenu, transparence fiscale).
La caution solidaire et hypothécaire d’une SCI n’est pas acceptée : la SCI n’a pas vocation à se porter caution même simplement hypothécaire pour des projets personnels de tiers (même les associés de ladite SCI).
Comment fonctionne un prêt hypothécaire ?
Montant, durée et taux du crédit hypothécaire
Montant
Le montant d’un prêt immobilier hypothécaire est déterminé par l’expertise de la valeur du patrimoine immobilier hypothéqué. Il est généralement compris entre 50 et 80 % de la valeur du bien, mais il est possible d’obtenir jusqu’à 110 % avec certains de nos partenaires et selon les projets.
Vous avez un patrimoine immobilier conséquent ?
Faites estimer l’ensemble de votre patrimoine pour obtenir un montant d'hypothèque plus important.
Durée
Corrélée au montant du prêt, la durée de remboursement de ce dernier est comprise entre 7 et 25 ans, dans le cas d’un crédit amortissable.
Elle est aussi ajustée aux revenus de l’emprunteur : ainsi le taux d’endettement est adapté à sa capacité de remboursement mais la fin du crédit doit aboutir, généralement, avant ses 90 ans.
Taux d'intérêt
Les prêts hypothécaires peuvent être contractés à taux fixe ou à taux variable. Le taux fixe garantit des mensualités constantes tout au long du remboursement, tandis que le taux variable fluctue selon les indices de référence du marché financier.
Comment souscrire un prêt hypothécaire ?
Vous remplissez toutes les conditions ? Vous avez l’accord de principe de la banque sur le montant, la durée et le taux de votre prêt hypothécaire ? La banque mandate généralement un expert pour estimer la valeur du bien immobilier, évaluation qui détermine le montant maximum de la garantie et du prêt.
La souscription d’une hypothèque est un acte juridique rédigé par le notaire.
L'hypothèque constitue une sûreté réelle sur le bien immobilier. Elle confère à la banque (votre créancier) un droit de préférence et un droit de suite. Le droit de préférence permet au prêteur d'être payé en priorité sur le produit de la vente du bien. Le droit de suite lui permet de saisir le bien même si celui-ci a été vendu à un tiers.
Quels sont les coûts d’un prêt hypothécaire ?
Comme tout prêt, vous payez les intérêts à la banque, des frais de dossier, ainsi qu’une assurance emprunteur.
Les coûts spécifiques d’un prêt hypothécaire concernent les frais du notaire chargé de l’inscription hypothécaire et la taxe de publicité foncière.
L'inscription de l'hypothèque au service de la publicité foncière la rend opposable aux tiers. Cette formalité est obligatoire et entraîne des frais d'environ 1,5% à 2% du montant emprunté.
Un couple est propriétaire de sa maison d’une valeur de 350 000 €, libre de toute hypothèque. Il souhaite emprunter 150 000 € pour financer des travaux de rénovation, soit 43 % du prix de la maison. Ils souscrivent un prêt immobilier sur 20 ans avec une mensualité de 965 € qui entre dans leur capacité de financement. Le coût des frais d’hypothèque s’élève à environ 3 000 € (inscription, notaire, expertise).
Comment rembourser un prêt hypothécaire ?
Le prêt hypothécaire se rembourse comme un prêt immobilier classique, suivant un échéancier défini et indiqué dans le contrat. Les mensualités et la répartition entre capital et intérêts sont connues tout au long du crédit.
Cependant, un prêt hypothécaire prend souvent la forme d’un prêt in fine, ce qui signifie que l’emprunteur ne s’acquitte que des intérêts et de l’assurance emprunteur durant la durée du crédit, et que le remboursement du capital se fera en une seule fois, pour la dernière échéance du crédit.
Pour s’assurer que l’emprunteur dispose de la somme à rembourser à l’issue du crédit (le capital), les banques exigent souvent que ce dernier épargne sur un produit d’assurance-vie la somme empruntée.
Conséquences d'un défaut de paiement
Si l'emprunteur ne peut plus honorer ses échéances, la banque peut engager une procédure de saisie immobilière après mise en demeure restée sans effet. Le bien est alors vendu aux enchères et le produit de la vente sert à rembourser le créancier. Si le produit est insuffisant, l'emprunteur reste débiteur du solde. Si le produit est supérieur, le surplus lui est restitué après déduction des frais.
Comment lever une hypothèque une fois le prêt remboursé ?
En cas de volonté de rembourser le prêt hypothécaire plus tôt que prévu (on parle alors de remboursement par anticipation), prévoyez une procédure de mainlevée pour lever l’hypothèque. Ce sera également le cas en cas de revente du bien par exemple. La mainlevée de l’hypothèque engendre de nouveaux frais.
À l’issue du remboursement du crédit, l’hypothèque s’éteint automatiquement. Vous n’avez pas à demander la mainlevée ni à payer les frais correspondants.
Avantages et inconvénients du prêt hypothécaire
Un crédit hypothécaire offre plusieurs avantages.
Tout d’abord, la banque ne prend aucun risque, puisque l'hypothèque lui assure de récupérer la totalité du montant prêté en cas de défaillance de paiement de l'emprunteur.
Si une telle situation venait à se produire, la banque devrait alors entamer des démarches auprès de l’emprunteur pour trouver des solutions de recouvrement. Si aucune solution n’est envisageable, la banque pourra saisir le bien immobilier et le vendre afin de rembourser le prêt.
Aussi, le prêt hypothécaire peut financer un achat immobilier quand aucun financement classique n’a été accordé. Il permet d’acheter un bien immobilier même pour les personnes âgées, à condition d’être déjà propriétaire d’un bien.
Il est possible aussi pour de nombreux projets comme acquérir un bien pour les études de ses enfants et le mettre ensuite en location ou leur donner, ou bien financer un crédit à la consommation. C’est une excellente opportunité de préserver un équilibre de ses finances sur le long terme, puisque la durée de l'hypothèque est longue (entre 20 et 30 ans).
Le remboursement anticipé est possible et se négocie souvent sans pénalités.
Côté inconvénient, le premier venant à l’esprit est son coût, une hypothèque coûtant assez cher à mettre en place en raison des émoluments du notaire, des frais de publicité, etc. Comptez 1,5 % à 2 % du montant emprunté.
Sachez qu’une procédure de mainlevée est aussi onéreuse, en cas de levée d'hypothèque si le prêt est remboursé par anticipation.
Enfin, gardez en tête le droit de saisie et de vente du bien immobilier par la banque en cas d’impayé de votre part.
Comparaison avec d'autres solutions de financement immobilier
Prêt viager hypothécaire vs prêt hypothécaire classique
Le prêt viager hypothécaire est une formule pour les personnes âgées de plus de 60 ou 65 ans, propriétaires de leur résidence principale ou secondaire.
Ce prêt n'exige aucun remboursement du vivant de l'emprunteur. Le capital et les intérêts capitalisés sont remboursés lors de la vente du bien, généralement au décès de l'emprunteur.
Les héritiers peuvent conserver le bien en remboursant la dette ou laisser la banque vendre le bien. Le montant emprunté est généralement limité à 30% à 50% de la valeur du bien.
C’est un moyen d’accéder à des liquidités lorsque vos revenus diminuent et vous excluent du prêt classique.
Alternatives au prêt hypothécaire pour obtenir des liquidités
Le crédit Lombard utilise comme garantie un portefeuille de valeurs mobilières (actions, obligations, assurance-vie) plutôt qu'un bien immobilier. Il permet d'obtenir rapidement des liquidités sans vendre ses placements. Le montant emprunté représente généralement 50% à 70% de la valeur du portefeuille. Cette solution convient aux emprunteurs disposant d'un patrimoine financier important.
Vente à réméré comme alternative
La vente à réméré est un vieux concept juridique, plutôt utilisé comme solution de dernier recours pour les personnes endettées. Il s’agit de vendre son bien immobilier pour une durée limitée de 5 ans tout en continuant à y résider et à payer une « indemnité d’occupation ». Sur le plan juridique, c’est une vente avec faculté de rachat temporaire par laquelle le vendeur se réserve le droit de reprendre la chose vendue contre le paiement du prix et des frais.
Les autres formes de garantie bancaire
L’hypothèque n’est pas une option qui vous convient ? L’hypothèque n’est pas la seule garantie de prêt immobilier possible.
Différence entre prêt hypothécaire et autres garanties comme la caution bancaire
Vous pouvez choisir de recourir au cautionnement, via une société de cautionnement ou un fonds mutuel de garantie. Dans cette procédure, vous payez une somme au moment de la souscription du prêt, et en cas de défaillance de paiement par la suite, c’est l’organisme pour lequel vous avez opté qui prend en charge le remboursement des mensualités de crédit.
Des organismes comme le Crédit Logement se portent caution pour l'emprunteur moyennant le paiement d'une commission. Cette garantie remplace l'hypothèque et coûte généralement moins cher (environ 1% du montant emprunté contre 1,5% à 2% pour l'hypothèque). Toutefois, tous les projets ne sont pas éligibles au cautionnement, notamment les prêts hors acquisition immobilière.
Autre alternative : le nantissement. Pour garantir un prêt, l'emprunteur peut nantir une assurance-vie, un compte-titres ou un compte à terme. Cette solution évite les frais d'hypothèque mais immobilise l'épargne concernée pendant la durée du prêt.
Il existe une garantie moins chère : c’est l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (anciennement inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD). Cette forme de garantie bancaire est est très proche de l’hypothèque : ici l’établissement bancaire s’assure d’être remboursé en priorité en cas de revente du logement. Attention, cette garantie ne peut être mise en place que pour un bien immobilier déjà existant (logement neuf déjà construit, logement ancien).
Comment l'assurance emprunteur complète la garantie hypothécaire
L’assurance de prêt n’est pas toujours demandée dans le cadre d’un prêt hypothécaire mais certaines banques l’exigent malgré tout. Vous pourrez, en revanche, souscrire à une assurance personnelle si vous le souhaitez, car l’assurance de prêt protège votre famille autant que l’établissement prêteur. L’assurance à laquelle vous aurez souscrit ne sera pas affectée au crédit.
Concepts juridiques et fiscaux liés à l'hypothèque
Hypothèque en droit français
Les articles 2393 et suivants du Code civil organisent les règles de l’hypothèque en France. Les hypothèques conventionnelles sont régies aux articles 2409 et suivants du même code.
C’est l’article L 315-1 du Code de la consommation qui évoque le prêt viager hypothécaire.
L’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 organise une réforme majeure du droit des sûretés en France, entrée en vigueur le 1er janvier 2022. Elle a notamment transformé les anciens privilèges immobiliers spéciaux en hypothèques légales spéciales et modifié leur rang.
Publicité foncière en France
Les articles 2425 à 2438 du Code civil régissent l'inscription des hypothèques au service de la publicité foncière.
Le service de la publicité foncière rend opposable auprès des tiers tout acte juridique portant sur un bien immobilier. Il assure ainsi la sécurité juridique de toute personne concernée, acheteur comme vendeur et prêteur.
Mis à jour le 06/05/2026 à 09:42