Rachat de crédits immobiliers : guide complet et conseils
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Vous avez pour projet d’acheter un bien immobilier dans l’optique de devenir propriétaire, ou pour étendre votre patrimoine immobilier ? L'encours de remboursement de vos crédits actuels peut être un frein au financement d’un achat immobilier. Comment surmonter cette contrainte pour parvenir à un taux d’endettement acceptable ? En quoi un rachat de crédits immobiliers peut favoriser l’accès à la propriété ?
Pour financer un projet immobilier alors que vous avez déjà des crédits en cours de remboursement, voici l’essentiel à retenir :
- Qu’on soit locataire ou déjà propriétaire, le regroupement de crédits permet d’alléger son taux d’endettement et ainsi, de rééquilibrer son budget(1).
- Le rachat de crédits immobiliers permet de piloter votre endettement, d’obtenir de meilleures conditions et une maîtrise facilitée de votre budget.
- En passant par un courtier en rachat de crédits CAFPI, vous serez assuré de trouver la solution de rachat de crédits la plus adaptée, et au meilleur taux*.
N’oubliez pas : un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de prendre un nouvel engagement.
Pourquoi réaliser un rachat de crédits immobiliers ?
Piloter son emprunt
Vous êtes locataire et avez décidé de franchir le pas pour devenir propriétaire : seulement voilà, vous avez déjà un, voire plusieurs prêts en cours (prêts à la consommation, prêts renouvelables, etc.) et votre endettement est trop important pour assumer une nouvelle mensualité.
Vous êtes déjà propriétaire et souhaitez réinvestir et enrichir votre capital, en prévision de votre retraite ou pour aider vos enfants, mais vous assurez déjà le paiement de crédits à la consommation et de crédits immobiliers.
Parmi les idées reçues en matière de crédit, réserver le rachat de crédits aux emprunteurs en difficulté pour rembourser circule largement. Or, le rachat de crédits est aussi une manière d’équilibrer son budget, d’optimiser sa trésorerie et d’utiliser toutes les possibilités à sa disposition. Avant, le crédit immobilier était une charge signée pour 20 ans. Aujourd’hui, l’emprunteur pilote ses crédits avec plus d’agilité et de flexibilité.
Diminuer votre endettement
Le rachat de crédits permet de diminuer votre taux d’endettement en remplaçant toutes vos mensualités par une seule ligne de prêt.
En diminuant votre endettement, vous ouvrez la voie à un nouveau crédit immobilier pour donner vie à votre projet d’acquisition.
Le taux maximum d’endettement en France est de 35 %, selon le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière, décision du 29 septembre 2021). Les banques peuvent déroger à ses recommandations contraignantes dans 20 % des dossiers.
Obtenir de meilleures conditions de prêt immobilier
Le rachat de crédits immobiliers permet en général d’obtenir un meilleur taux de prêt, surtout si vos crédits en cours sont anciens.
En contrepartie, la durée du crédit immobilier est allongée et, par conséquent, le coût total du crédit également. Mais cela ne prive pas l’emprunteur d’effectuer un remboursement anticipé de son prêt total ou partiel, quelques années plus tard, en fonction de l’évolution de sa situation.
Améliorer son pouvoir d’achat et sa gestion de budget
Avec une nouvelle mensualité et un seul établissement de crédit, la gestion du budget est plus simple. C’est important d’avoir une vision juste avant de s’orienter vers un nouveau projet immobilier.
Parmi ses avantages, le rachat de prêts immobiliers permet de réduire vos charges d’emprunt chaque mois et donc, d’améliorer votre pouvoir d’achat, même s’il peut coûter plus cher finalement compte tenu de l’allongement de la durée de prêt.
Effets d'une séparation, d'un divorce ou d'un changement de revenu
Les changements de vie tout au long d’un prêt immobilier peuvent conduire à un rachat de crédits immobiliers. Par exemple, en cas de séparation, le rachat du prêt immobilier en cours de remboursement permet à un seul membre du couple de conserver le bien immobilier en poursuivant le prêt à son seul nom.
Souvent, un membre du couple conserve le logement familial plutôt que de le vendre. Il convient alors de racheter la part de son conjoint par un rachat de soulte. Ainsi, il devient le seul propriétaire du bien et rembourse seul le nouveau crédit immobilier.
Il convient d’avoir la capacité de financement pour réaliser une telle opération. Le rachat de crédits immobiliers offre alors un moyen de réduire l’endettement.
Quelles solutions sont possibles pour financer votre achat immobilier ?
Des solutions de financement d’un projet immobilier existent, que vous soyez :
- Primo accédant : un regroupement de vos crédits à la consommation en cours permettra de diminuer votre taux d’endettement. Cela vous donnera la possibilité d’absorber une nouvelle mensualité, adaptée à votre projet immobilier naissant.
- Secundo accédant : le rachat de crédits vous permettra également d’intégrer à vos encours immobiliers et éventuellement consommation, une nouvelle acquisition.
Le rachat de crédits permet d’obtenir, si les conditions le permettent, une diminution intéressante du montant des mensualités(1) à rembourser. Cela explique son impact sur votre taux d’endettement.
Rachat de crédits immobiliers : comment ça marche ?
En premier lieu, le rachat de prêts est un droit pour les consommateurs selon l’article L 313-47 du Code de la consommation.
Délais et étapes pour finaliser un rachat de crédits immobiliers
La mise en place d’un rachat de prêts immobiliers passe par plusieurs étapes :
- En faisant appel à un courtier, une fois votre demande faite, c’est lui/elle qui comparera les offres des établissements prêteurs afin de trouver celle qui vous conviendra le mieux.
- Après un certain délai, vous obtiendrez une proposition personnalisée de rachat de crédits, pour financer votre nouveau projet immobilier.
- Si la faisabilité de votre projet est confirmée, il ne vous restera alors plus qu’à signer le contrat de regroupement de crédits.
Dossier de demande de rachat de crédits immobiliers
Comment bien négocier un rachat de crédits immobiliers ? Avec un dossier complet et structuré ! Les documents demandés pour l’établissement de votre dossier de rachat de crédits sont en général les suivants :
- le tableau d'amortissement de tous vos emprunts en cours de remboursement ;
- vos bulletins de salaire des 3 derniers mois ;
- vos relevés de compte des 3 derniers mois ;
- votre dernier avis d'imposition et, si possible, votre dernière déclaration d'impôt ;
- la copie de la pièce d’identité de ou des emprunteurs ;
- la copie du contrat de mariage ou de Pacs, si vous êtes concerné (ou livret de famille).
Les documents sont similaires pour le nouveau contrat à ceux d’un emprunt immobilier classique. Ce dossier justificatif facilite l’analyse de votre situation financière.
Pour les propriétaires, il sera également demandé de fournir le titre de propriété et éventuellement une attestation de valeur du bien immobilier si vous en possédez une.
Exemple de rachat de crédits immobilier financé par CAFPI
(1)La baisse du montant des mensualités suppose un allongement de la durée de remboursement et une majoration du coût total d’un ou de plusieurs crédits objets du regroupement.
Exemple réel de financement accepté par les clients le 15/03/2018. Pour des raisons de confidentialité les identités ont été modifiées. Avant l’opération de regroupement de crédits, le total des mensualités des 4 crédits souscrits par Eric T. et Michelle P s'élevait à 2 175.38 €. La somme des coûts totaux jusqu'au terme de leurs crédits s'élèverait à 43 144 €. L'opération de regroupement de crédits présentée ci-dessus s'effectue à l'aide d'un rachat de crédits, garantie par une hypothèque, au taux d'intérêt fixe de 2.05 % soit 204 mensualités de 1 847.51 €, durée totale de 204 mois. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est de 2.60 %, hors assurance. Sont inclus tous les frais liés à l'opération conformément à l'article L313-1 et suivants, y compris nos honoraires d’intermédiation et les frais de dossiers, hors assurance. Le coût total du crédit (intérêts + frais, hors assurance) est de 376 829.3 €. Conditions applicables aux crédits aux particuliers, en vigueur au 01/03/2018 (susceptibles d’évolution).
Prêt accordé par notre partenaire bancaire CFCAL – 1 Rue du dôme 67000 STRABSOURG.
Une assurance emprunteur sera demandée pour l’octroi du prêt. Les évènements garantis et les conditions figurent aux contrats. L’emprunteur peut souscrire auprès de l’assureur de son choix une assurance dans les conditions fixées par l’article L 312-9 du code de la consommation, pourvu qu’elle présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance proposé par le prêteur. Les différents contrats d’assurances peuvent être distribués par CAFPI, courtier en assurance immatriculé à l’ORIAS.
L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours à réception de l'offre. Si la vente est subordonnée à l'obtention d'un prêt et que celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées. Crédit accordé sous réserve d'étude et d'acceptation du dossier par le prêteur, et sous réserve de l'inscription des garanties hypothécaires.
Pourquoi faire appel à un courtier pour son rachat de crédits immobiliers ?
Passer par un courtier pour son regroupement de crédits présente plusieurs bénéfices :
- Le courtier qui étudiera votre dossier est un spécialiste en rachats de crédits. Il sera en mesure d’analyser votre situation personnelle et patrimoniale, dans le but de déterminer une nouvelle mensualité unique(1) s’adaptant à votre budget.
- Il présentera votre dossier à ses différents partenaires bancaires et sélectionnera l’établissement pour financer votre projet immobilier au meilleur taux*. La banque connaîtra ainsi votre nouvelle mensualité envisageable et pourra vous proposer une durée de crédits compatible avec votre endettement global.
- Le courtier vous permettra à la fois de diminuer vos mensualités(1) avant de solliciter un prêt immobilier, mais aussi de vous aider à mettre toutes les chances de votre côté pour que vous obteniez votre rachat de crédits.
- La banque qui financera la partie immobilière du nouvel emprunt pourra donner son accord après étude de votre dossier et dès qu’elle aura connaissance de l’offre de rachat de crédits.
- La durée moyenne pour obtenir une offre de rachat de crédits est de quelques semaines, cela dépend de la réactivité des différents interlocuteurs.
Chez CAFPI, nos mandataires spécialisés réalisent l’étude de votre dossier de rachat de crédits en parallèle de celui de votre acquisition immobilière afin de ne pas perdre de temps par rapport au délai incompressible du compromis de vente.
Quelles sont les conditions pour réaliser un rachat de crédits immobiliers ?
Tout emprunteur peut demander un rachat de crédits à tout moment. Il n’existe pas de conditions particulières pour un rachat de crédits immobiliers. Bien évidemment, sa situation et celle de son co-emprunteur éventuel sont analysées en détail. Pour les propriétaires d’un bien, il est possible d’effectuer un rachat de crédits avec hypothèque. La garantie du bien permet d’obtenir, en général, l’accord d’une banque.
Conditions d’un prêt immobilier
Si vous regroupez des crédits de différentes natures, l’opération sera considérée comme un rachat de crédits immobiliers, dès lors que la part immobilière dépasse 60 % de l’ensemble des capitaux restants dus. Cela permet de bénéficier des taux immobiliers attractifs. Très souvent, dès qu’un crédit immobilier est en cours de remboursement, il prend l’ascendant sur les autres crédits (travaux, conso, etc.) de moindre importance.
Quand est-il le plus avantageux d'effectuer un rachat de crédits immobiliers ?
Quelques conseils pour savoir si un rachat de crédits immobiliers est opportun :
- La durée restante du prêt doit être encore longue. Il est plus intéressant de regrouper ses crédits au cours des premières années. C’est le moment où les intérêts d’emprunt sont les plus importants au sein de la mensualité.
- Le montant du capital restant dû doit être important, en général, supérieur à 50 000 euros pour que le rachat de crédits se révèle intéressant.
- La différence de taux de crédit doit être supérieure à 0.7 ou 1 point entre le taux immobilier signé et le nouveau taux immobilier proposé.
Connaître les frais associés à un rachat de crédits immobiliers
Pour se faire une idée, l’emprunteur peut utiliser nos calculettes de rachat de crédits en ligne. C’est rapide et gratuit ! Ces premières simulations de rachat de crédits immobiliers sont à compléter par une analyse plus fine auprès d’un courtier CAFPI.
Ce dernier vous indique le coût global du rachat de crédits avec tous les frais annexes comme :
- les frais de dossier,
- les indemnités de remboursement anticipé (IRA),
- les frais de garantie en cas de transfert, etc.
L’opération de rachat de crédits immobiliers peut être aussi l’occasion de changer d’assurance emprunteur. En effet, l’assurance est liée au prêt. Dès lors que vous remboursez par anticipation ce prêt, l’assurance prend fin. Mais vous pouvez négocier une assurance similaire auprès du même assureur si besoin.
Quelle est la différence entre une renégociation et un rachat de crédits immobiliers ?
Les deux opérations ont le même objectif, assurer une meilleure gestion de son budget, et sont d’ailleurs souvent confondues. Ce sont pourtant deux opérations très différentes :
- la renégociation d’un crédit immobilier consiste à discuter avec sa banque actuelle des conditions du crédit en cours. Un avenant au contrat de prêt initial peut s'envisager avec votre organisme prêteur actuel pour acter la modification de l'emprunt (échéance, taux, modalités).
- le rachat de crédits immobiliers consiste à rembourser par anticipation le ou les prêts en cours et à signer un nouvel emprunt immobilier unique auprès d’un nouvel établissement prêteur.
Toutefois, pour renégocier son crédit immobilier avec sa banque, avoir réalisé des simulations de rachat de crédits s’avère utile. Une renégociation de crédit s’opère avec des arguments solides car la banque n’a aucun intérêt à accepter facilement de vous accorder un meilleur taux !
N’hésitez pas à solliciter un courtier en amont d’une renégociation de crédit immobilier. Ses conseils vous aident à clarifier votre situation, vos points forts et les perspectives à mettre en avant auprès de votre établissement bancaire.
Meilleures pratiques pour comparer et choisir une offre de rachat de crédits immobiliers
- Simuler un rachat de crédits immobiliers sur notre site pour évaluer si la période et les conditions sont réunies. Cette simulation gratuite constitue le premier pas pour trouver la meilleure solution adaptée à votre situation.
- Comparer le coût total réel de chaque offre en incluant tous les frais. Ne vous arrêtez pas au seul taux. Utilisez le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) plutôt que le simple taux nominal.
- Vérifier la flexibilité de remboursement : un prêt immobilier s’envisage sur le temps long. Vous pouvez préférer un emprunt modulable pour mieux piloter votre budget dans les prochaines années.
- Considérer aussi votre horizon de vie dans le bien : si vous prévoyez de revendre rapidement le logement, un rachat avec frais élevés n'est peut-être pas judicieux.
Mis à jour le 20/04/2026 à 15:16