Location vente immobilière en France : guide complet
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L’achat immobilier est souvent inaccessible pour les ménages les plus modestes du fait de l’importance de l’investissement à réaliser. Ils ne peuvent pas toujours obtenir un crédit immobilier à cause de l’apport personnel et des limites de revenus. Mais il existe un moyen d’accéder plus facilement à la pierre : la location vente immobilière. Comment fonctionne ce type de contrat ? Quels sont ses avantages ?
- La location vente immobilière permet aux ménages modestes d’accéder à la propriété ;
- L’acheteur peut devenir propriétaire définitif en levant l’option d’achat à la fin de la période de jouissance ;
- Le vendeur et l’acheteur ont des obligations et des droits.
Qu’est-ce que la location vente d’un bien immobilier ?
La location vente d’un bien immobilier, aussi appelée location-accession, est un moyen de devenir progressivement propriétaire du bien. Elle convient particulièrement aux ménages modestes qui souhaitent accéder à la propriété, ainsi qu’aux primo-accédants. Elle s’adresse aussi aux locataires qui envisagent de devenir propriétaires du bien loué à terme. L’un de ses principaux avantages est l’absence d’apport personnel obligatoire.
Quel est le principe de la location vente ?
La location vente immobilière consiste à louer un appartement ou une maison pendant une période dite de jouissance, puis à lever l’option d’achat à la fin de cette période. L’acquéreur doit également verser le reste à payer du prix de vente au moment de lever l’option d’achat.
Comment fonctionne la location vente d’un bien immobilier ?
Une fois que l’acquéreur trouve le bien qui lui convient, il peut préparer son projet avec l’aide d’un agent immobilier ou en discuter avec le vendeur. La location vente se déroule en deux phases : la période de location ou période de jouissance, et l’acquisition proprement dite par la levée de l’option d’achat.
La période de location
La signature du contrat préliminaire permet d’officialiser la mise en place de la location vente. Dès lors, le vendeur s’engage à réserver le bien moyennant le paiement d’une somme qui peut aller jusqu’à 5% du prix. Le contrat de location vente ne peut excéder 4 ans et la date de jouissance correspond à celle où l’acquéreur commence à habiter dans la maison ou l’appartement. La signature du contrat définitif se fait devant notaire. Ce contrat comporte plusieurs mentions légales telles que le prix de vente du bien, la date d’entrée en jouissance, le montant de la redevance mensuelle, etc.
Pendant la période de location, l’acquéreur verse une redevance, aussi appelée indemnité d’occupation ou compensation de jouissance, et qui se compose :
- Du loyer ;
- D’une somme dite « part acquisitive » destinée à être progressivement déduite du prix de vente ; cette somme constitue une sorte d’épargne réalisée par l’acquéreur.
L’acquisition du bien immobilier
L’acheteur du bien immobilier peut décider de lever l’option d’achat à tout moment pendant la période de jouissance définie dans le contrat. Il peut aussi attendre la fin de cette période, pour décider de devenir définitivement propriétaire en levant l’option d’achat, ou en renonçant au bien.
Dans ce dernier cas, le vendeur doit restituer la somme correspondant à la « part acquisitive ». À ce titre, le vendeur peut demander une compensation équivalant à 2% du prix de vente. En revanche, si le contrat est annulé par le vendeur, il doit verser au locataire une indemnité correspondant à 3% du prix du bien.
Quelles sont les clauses figurant dans le contrat ?
Le contrat de location vente doit contenir plusieurs clauses, notamment :
- Une description détaillée du bien avec ses caractéristiques techniques, la mention des parkings et locaux accessoires (caves, etc.) ;
- Le prix de vente du bien ainsi que les modalités de son règlement ;
- La date de prise de possession du bien, ou date d’entrée dans le bien ;
- Le montant de la redevance et les modalités de son paiement ;
- La périodicité de la redevance ;
- Les conditions d’une levée anticipée de l’option d’achat ;
- Les conséquences et obligations en cas de résiliation du contrat par l’une ou l’autre partie.
Quels sont les avantages pour le vendeur et l’acheteur ?
La location vente immobilière présente quelques avantages pour le vendeur comme pour l’acquéreur.
Les avantages pour le vendeur
Plus accessible, la location vente attire potentiellement un grand nombre de primo-accédants. Le vendeur peut ainsi trouver un acquéreur plus facilement et rapidement. Une fois que le contrat est définitivement conclu, il perçoit un loyer pendant la durée de la période de jouissance. De plus, il n’a plus à payer les charges de copropriété ni les taxes foncières.
Les avantages pour l’acheteur
La location vente présente un certain nombre d’avantages pour l’acheteur :
- Une TVA réduite à 5,5% pour la transaction ;
- 15 ans d’exonération de taxe foncière en devenant propriétaire définitif ;
- Un accès progressif à la propriété ;
- Possibilité de financer l’achat par un prêt réglementé ou par un prêt classique.
Le prêt social location accession (PSLA) est un prêt réglementé destiné aux ménages qui ne dépassent pas un certain plafond de ressources.
Quels sont les risques potentiels ?
Les deux parties doivent aussi prendre en compte quelques inconvénients relatifs à la location vente immobilière.
Pour le vendeur, il est difficile d’utiliser le capital issu de la vente pour financer un autre projet puisqu’il n’est pas immédiatement disponible. De plus, les loyers perçus doivent être déclarés au titre des revenus fonciers.
L’acheteur est également exposé à quelques inconvénients, comme l’obligation de verser une fraction du prix de vente du bien en cas de renonciation à l’achat. De plus, il doit attendre la fin de la période de jouissance avant de devenir officiellement propriétaire du bien.
Quelles sont les obligations du vendeur et de l’acheteur ?
Chacune des deux parties a des obligations, mais aussi des droits qu’il convient de connaître.
Obligations et droits du vendeur
Le propriétaire-vendeur est en droit de résilier le contrat de location vente en cas de manquement de l’acheteur, tel que des impayés de loyers. À cet effet, il peut réclamer 2% du prix de vente convenu, et décider de ne plus vendre le bien.
Il a aussi quelques obligations à remplir, telles que réserver le bien pour l’acheteur, réaliser des travaux de rénovation, etc.
Obligations et droits de l’acheteur
L’acheteur bénéficie également de quelques droits. Ainsi, il a la possibilité de se rétracter pendant la période de jouissance. De plus, il peut exiger une compensation à hauteur de 3% du prix du bien en cas de rétractation du vendeur.
Comme obligations, l’acquéreur doit :
- Régler la redevance ;
- Payer la taxe foncière ;
- Payer les charges relatives à l’entretien et la réparation du bien ;
- Souscrire une assurance habitation ;
- Assister aux assemblées générales si le bien fait partie d’une copropriété.
Quels sont les types de biens éligibles à la location vente immobilière ?
La location vente immobilière concerne plusieurs types d’immeubles. Cela comprend à la fois les immeubles d’habitation et les immeubles à usage commercial ou de bureau. Le dispositif est adapté aussi bien aux bâtiments en cours de construction qu’à ceux déjà construits. S’il s’agit d’un immeuble d’habitation, le logement doit servir de résidence principale. Les maisons sont également éligibles à la location vente.
Mis à jour le 05/09/2024 à 16:43