Calcul de la plus-value immobilière en France
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Au moment de vendre un bien immobilier, de nombreux propriétaires redoutent le calcul de la plus-value immobilière. Cette imposition sur le bénéfice réalisé entre le prix d’achat et le prix de vente est assez complexe. Heureusement, c’est le notaire qui effectue le calcul de la plus-value immobilière pour vous ! Cela n’empêche pas de comprendre quels sont les impôts, les modes de calcul, les abattements et les exonérations ! Cafpi, expert du crédit, vous donne les clés pour tout assimiler.
- La plus-value immobilière se réalise lorsque vous vendez un bien plus cher que vous ne l’avez acheté. Dans certains cas, cette plus-value fait l'objet d’une taxation au titre de l'impôt sur le revenu (19 %) et des prélèvements sociaux (17,2%).
- Le calcul de la plus-value imposable est complexe et réalisé par le notaire. Celui-ci se charge aussi de la déclaration et du paiement auprès des impôts lors de la vente.
- Il existe des abattements sur la plus-value brute en fonction des années de détention.
- En outre, de nombreuses exonérations existent notamment en cas de vente ou de volonté d'acheter une résidence principale.
Pourquoi calculer la plus-value immobilière ?
Définition de la plus-value immobilière
La définition simple d’une plus-value immobilière est la différence positive entre le prix d’acquisition d’un logement et son prix de vente. Réaliser une plus-value immobilière est donc une bonne nouvelle : vous vendez plus cher que vous n’avez acheté !
C’est le gain réalisé lors d’un prix de vente supérieur à celui d’achat :
- soit en raison de la croissance des prix immobiliers localement ;
- soit en raison des améliorations apportées à la maison ou à l'appartement (travaux, performance énergétique, agrandissement, etc.).
Conditions d’une plus-value imposable
La plus-value est imposable dans certains cas seulement. L’exonération la plus fréquente concerne la résidence principale : lorsque vous vendez votre résidence principale, vous ne payez pas d’impôt sur la plus-value !
La plus-value imposable concerne votre patrimoine privé :
- vente d'un bien immobilier à usage d’habitation (appartement, maison) ou non (terrain, terre agricole, forêt) ainsi que les droits attachés aux biens (nue-propriété, usufruit, servitudes)
- vente de biens ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
- échange de biens, partage ou apport en société
Peu importe que le vendeur soit résident fiscal en France ou à l’étranger, même si dans ce dernier cas, des règles spécifiques s'appliquent.
Démarches administratives
En tant que vendeur, vous fournissez au notaire tous les éléments nécessaires comme les factures de travaux, les factures de diagnostics, etc.
C’est le notaire qui se charge du calcul de la plus-value immobilière et de son versement aux impôts le jour de la vente. Ainsi, le notaire prélève le montant de la plus-value sur le prix de la transaction versée le jour de la signature.
Le vendeur a simplement l’obligation d’indiquer la plus-value sur sa déclaration de revenus.
Éléments de calcul
Dans un premier temps, on calcule la plus-value brute. De nombreux éléments vont venir s’ajouter dans le calcul : frais de notaire, frais d’acquisition, travaux réalisés, etc. En revanche, votre crédit immobilier n’impacte pas le montant de la plus-value.
Le prix de vente
D’un côté, conformément à l’article 150 VA du Code général des impôts (CGI), le prix de vente figurant dans l’acte authentique se voit modifier des sommes suivantes :
- déduction des frais payés pour réaliser la vente (comme le coût des diagnostics immobiliers sur facture ou les frais d'intermédiation)
- ajoût des sommes versées (comme une indemnité d’éviction versée par l’acheteur au locataire)
- déduction de la TVA éventuelle (achat immobilier dans le neuf).
Le prix d’achat
De l’autre côté, le prix d’achat mentionné dans l’acte de vente avec ajout :
- des charges et indemnités versées au vendeur ;
- des frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire) soit pour leur montant réel sur justificatif, soit pour un montant forfaitaire correspondant à 7,5 % du prix d’acquisition ;
- des prix des travaux soit pour leur montant réel justifié, soit pour un montant forfaitaire de 15 % (si le bien est détenu depuis plus de 5 ans) ;
- des frais de voirie, de réseaux et de distribution éventuels.
Les travaux
Quelques précisions concernant les travaux déductibles s‘imposent :
- Seuls les travaux réalisés par une entreprise sont déductibles. Si le propriétaire effectue lui-même des travaux, il ne peut déduire le montant d’achat des matériaux.
- Les travaux ne doivent pas avoir déjà fait l’objet d’une déduction soit au titre des revenus fonciers, soit au titre de dépenses imputables au locataire.
- Les travaux d’entretien et de réparation ne sont pas déductibles. Seules les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration entrent dans le calcul de la plus-value immobilière.
Les biens reçus gratuitement par donation ou succession
Dans le cadre de la gestion d’un patrimoine familial, vous pouvez recevoir gratuitement un bien immobilier par donation ou par succession. L’acte indique alors une valeur vénale qui sera celle prise en compte en comparaison au prix de cession ultérieure. Cette valeur vénale déclarée sera majorée des frais réels (frais de notaire et droits de mutation à titre gratuit supportés par le donataire ou l’héritier).
Estimation des impôts sur la plus-value immobilière
Réaliser une plus-value imposable donne lieu au paiement de l’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
Assiette fiscale de la plus-value immobilière
L’assiette fiscale se base sur la plus-value brute réalisée.
L’impôt sur la plus-value est de 19 %. Il s'agit d‘un impôt sur le revenu fixe. Aussi, quelle que soit votre tranche d’imposition, vous payez 19 % sur la plus-value imposable.
Une taxe complémentaire s'applique sur les plus-values immobilières d’un montant supérieur (après abattement) à 50 000 € (sauf pour les terrains à bâtir). Cette taxe complémentaire est comprise entre 2 % et 6 %.
A cela s’ajoutent les prélèvements sociaux sur la plus-value de 17,2 % :
- CSG - contribution sociale généralisée - au taux de 9,9 %
- CRDS - contribution au remboursement de la dette sociale - au taux de 0,5 %
- Prélèvement social au taux de 4,5 %
- Contribution additionnelle au prélèvement social de 0,3 %
- Prélèvement pour le revenu de solidarité active au taux de 2 %
Abattement pour durée de détention
Un abattement s’applique par année de détention. Il est différent pour le calcul de l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
| Durée de détention | Taux d'abattement par année de détention Assiette pour l'impôt | Taux d'abattement applicable par année de détention Assiette pour les prélèvements sociaux |
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % |
| 22e année révolue | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de la 22e année | Exonération | 9 % |
| Au-delà de la 30e année | Exonération | Exonération |
Par année, on entend une année complète depuis la date de signature de l’achat immobilier.
Abattement exceptionnel
Des abattements exceptionnels sont périodiquement mis en place par les pouvoirs publics. Ils incitent les propriétaires à céder leurs biens à un moment donné pour relancer le marché immobilier.
Par exemple, en 2022, un abattement exceptionnel sur les terrains constructibles a été mis en place. Actuellement, aucun abattement exceptionnel n’est en vigueur.
Exemple de calcul de la plus-value immobilière
Vous achetez un appartement le 29 septembre 2007 pour un prix de 350 000 €. Vous le vendez le 10 juin 2024 pour un prix de 500 000 €. C'était votre résidence principale mais vous l’avez mise en location suite à un déménagement professionnel en 2020. Vous bénéficiez de 16 années de détention complètes. Vous avez effectué divers travaux mais n’avez pas conservé toutes les factures. Aussi, vous préférez profiter du forfait de 15 %
Assiette de la plus-value imposable :
- prix d'acquisition : 350 000 + 26 250 (5%*350 000) + 52 500 (15 %*350 000) = 428 750 €
- prix de cession : 500 000 €
- plus-value brute : 500 000 - 428 750 = 71 250 €
- Abattement par année de détention au titre de l’impôt sur le revenu :
- montant de l’abattement : 66 % (6 % par année entre 6e et la 16e, soit 11 ans) * 71 250 = 47 025 €
- montant imposable : 71 250 - 47 025 = 24 225 €
- impôt sur la plus-value à payer : 24 225 * 19 % = 4 603 €
- ce chiffre étant inférieur à 50 000 €, aucune taxe supplémentaire n’est due.
- Abattement par année de détention au titre des contributions sociales :
- montant de l’abattement : 18,15 % (1,65 % par année entre 6e et la 16e) * 71 250 = 12 932 €
- montant imposable : 71 250 - 12 932 = 58 318 €
- prélèvements sociaux sur la plus-value à payer : 58 318 * 17,2 % = 10 031 €
L’imposition totale sur la plus-value immobilière est de 14 634 € pour une différence de 150 000 € entre le prix d’achat et le prix de vente.
Qui paie la plus-value immobilière ?
La taxation de la plus-value immobilière relève du vendeur qui cède son bien. En cas de mariage, le partage des droits se fait selon le régime matrimonial.
Exonérations et réductions possibles
L’article 150 U du CGI (point II et III) répertorie toutes les exonérations d’impôt sur la plus-value.
Exonération de la vente de la résidence principale
La principale exonération concerne la vente de la résidence principale. Peu importe que vous utilisiez les fonds pour acheter à nouveau un bien ou non.
Attention, l’administration fiscale exige que le bien soit votre résidence principale depuis quelques mois au minimum…
Exonération en cas de prix de cession faible
Si le prix de vente est inférieur à 15 000 € (pour une personne seule) ou à 30 000 € pour un couple marié en communauté, il n’y a pas d’imposition de la plus-value.
Vente d’un bien immobilier par un non-résident
Certaines opérations immobilières visant un bien situé en France et effectuées par un non-résident bénéficient d’une exonération. Certaines conventions internationales peuvent intervenir.
Vous restez exonéré de la plus-value réalisée sur la vente de votre habitation principale si elle intervient avant la fin de l’année de votre expatriation et si le logement n’a pas été mis à la disposition d’un tiers entre votre date effective de départ et le 31 décembre.
En outre, une exonération partielle dans la limite d’une plus-value de 150 000 € existe au profit des ressortissants de l’Union européenne ou de l'espace économique européen qui a signé une convention internationale avec la France. Autres conditions :
- vous avez été domicilié au niveau fiscal en France pendant 2 ans minimum ;
- la vente intervient avant le 31 décembre de la 10e année suivant votre expatriation (aucun délai si vous avez la libre-disposition du logement depuis le 1er janvier de l’année précédant la vente).
- cet avantage n’est utilisable qu’une seule fois par contribuable
Exonération pour l'acquisition de sa résidence principale
Si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale, directement ou non, au cours des 4 dernières années, vous pouvez bénéficier d’une exonération à condition d’utiliser le prix de vente pour acquérir votre résidence principale dans un délai de 24 mois.
Exonération dans le cadre de certaines opérations d’urbanisme
Jusqu’au 31 décembre 2025, la cession d’un bien au profit d’un organisme en charge du logement social ou d’un opérateur privé qui construit des logements sociaux est exonérée.
Par ailleurs, la vente d’un bien immobilier situé en zone tendue (zone A bis, A et B1) bénéficie d’une exonération si le bien peut être affecté au logement intermédiaire.
Autres cas d’exonération de plus-value immobilière
L’exonération de plus-value est aussi possible dans les cas suivants :
- vente d’un droit de surélévation avant le 31 décembre 2024 ;
- échange d’un bien immobilier dans le cadre de certaines opérations de remembrement ;
- expropriation du logement en cas d’emploi de l’indemnité pour une acquisition dans les 12 mois ;
- droit de délaissement avec emploi de la somme ;
- vente par des personnes retraitées ou invalides de condition modeste (11 098 € pour la première part de quotient familial) ;
- vente de sa résidence principale par une personne de condition modeste rejoignant un EHPAD (revenu fiscal de référence inférieur à 29 230 € pour une part de quotient familial) et non soumise à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
Utilisation du simulateur de calcul de plus-value immobilière
L’agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) met en ligne un simulateur de calcul de la plus-value immobilière.
Cet outil très simple évalue le montant d’impôt et de prélèvements sociaux dû, en fonction des réponses apportées à chaque question sur le prix d’achat, les travaux, la date d’achat et le prix de vente, les frais, etc. En complément, plusieurs questions permettent de savoir si vous pouvez bénéficier d’abattements ou d’exonérations.
Ce simulateur de plus-value immobilière est un premier outil. N’hésitez pas à faire appel à votre notaire pour affiner ce calcul en fonction des éléments spécifiques liés à votre situation.
Mis à jour le 06/09/2024 à 16:25