Guide complet des frais de notaire pour l’achat d’un terrain

Par Frédérique Moles - Mis à jour le 06/06/2024
6 min de lecture

Qu'est-ce que les frais de notaire ?

Les frais de notaire couvrent les services notariaux, les taxes d'État et les coûts liés à la formalisation légale d’une vente immobilière.
Ils sont incontournables et se composent principalement de trois parties :

1. Les émoluments représentent la rémunération du notaire, fixée par l'État, et varient selon la nature et le montant de la transaction.
2. Les débours sont les sommes avancées par le notaire pour le compte de son client, incluant par exemple les frais d'enregistrement et de divers documents administratifs.
3. Les frais annexes peuvent inclure des coûts supplémentaires liés à des démarches spécifiques.

En outre, la contribution de sécurité immobilière est un impôt perçu par le notaire, destiné à financer le service public de la publicité foncière.

Comment se calculent-ils ?

Dans le contexte de l'achat d'un terrain, les frais de notaire sont calculés en fonction du prix de vente du bien.
Ils incluent principalement les droits d'enregistrement ou taxes de publicité foncière, les émoluments du notaire, ainsi que les débours.

La méthode de calcul est réglementée par l'État et se décompose comme suit :

• Droits d'enregistrement ou taxes de publicité foncière : Pour un terrain, ces droits peuvent varier selon la localisation et le type de terrain. Ils représentent une part importante des frais et sont fixés par les collectivités territoriales.
• Émoluments du notaire : Ils sont calculés selon un tarif réglementé qui s'applique de manière dégressive en fonction du montant de la transaction. Plus le montant de l'achat est élevé, plus le taux appliqué à la tranche correspondante est faible.
• Débours : Le total des débours varie en fonction des dépenses réellement engagées par le notaire.
  Contribution de sécurité immobilière : C'est un coût fixe qui s'ajoute au total et est calculé en fonction du prix de vente du terrain.

Les frais de notaire pour l'achat d'un terrain se situent généralement entre 7% et 8% du prix de vente pour les biens anciens, et autour de 2% à 3% pour les terrains à bâtir ou les biens neufs, en raison de la TVA déjà incluse et de taux de droits d'enregistrement réduits.

Qui doit payer les frais de notaire lors de l'achat d'un terrain ?

Lors de l'achat d'un terrain, c'est généralement l'acquéreur qui doit payer les frais de notaire.

Ces frais couvrent la rémunération du notaire, les taxes dues à l'État, ainsi que divers débours liés à la transaction.
Bien que les tarifs des émoluments notariaux soient réglementés par l'État et donc non négociables, certains éléments des frais, comme les honoraires pour des services spécifiques supplémentaires proposés, peuvent parfois être discutés.

Toutefois, la majeure partie des frais est fixée légalement et ne laisse que peu de place à la négociation.

Quelle est la différence entre les frais de notaire pour un terrain et ceux pour un bien immobilier ?

Les frais de notaire pour l'achat d'un terrain et ceux pour un bien immobilier existant diffèrent principalement en raison de la nature des droits d'enregistrement et de la TVA.

• Pour un terrain à bâtir ou un bien neuf, les frais sont généralement plus bas, autour de 2% à 3% du prix de vente, car ils bénéficient de taux de TVA inclus et de droits d'enregistrement réduits.
• En revanche, pour un bien immobilier existant, ils sont plus élevés, souvent entre 7% et 8% du prix de vente, en raison des droits d'enregistrement plus élevés fixés par les collectivités locales et de l'absence de TVA.

Aussi, l'achat d'un terrain présente des spécificités, notamment la vérification de la constructibilité, des règles d'urbanisme applicables, et la viabilité (accès aux services publics comme l'eau, l'électricité, etc.).
Ces vérifications peuvent nécessiter des démarches et des documents supplémentaires, influençant ainsi les débours engagés par le notaire pour le compte de l'acheteur.

Les spécificités pour l'achat d'un terrain situé dans un lotissement

L'achat d'un terrain situé dans un lotissement présente des spécificités qui peuvent influencer les frais de notaire par rapport à l'achat d'un terrain isolé :

• Un régime fiscal avantageux : Les terrains dans un lotissement sont souvent vendus avec une TVA à taux réduit, ce qui peut influencer le calcul des frais de notaire. Pour ces terrains, une partie des frais peut être calculée sur le prix TTC (toutes taxes comprises), ce qui peut légèrement augmenter les frais par rapport à un terrain isolé vendu sans TVA.
• Des droits d'enregistrement similaires : Pour un terrain en lotissement, les droits d'enregistrement peuvent être similaires à ceux d'un terrain isolé, mais la base de calcul peut varier en fonction des spécificités du lotissement et des éventuelles infrastructures existantes.
• Des débours spécifiques : L'achat dans un lotissement peut nécessiter des vérifications et des certificats spécifiques, comme le certificat d'urbanisme, le règlement de lotissement, ou la déclaration de division, entraînant des débours supplémentaires.
• Une sécurité juridique accrue : Les terrains en lotissement bénéficient généralement d'une meilleure sécurité juridique en termes de constructibilité et de viabilité, ce qui peut réduire certains risques et coûts associés à des vérifications supplémentaires.

Différences de frais de notaire selon le type de terrain

Les frais de notaire varient selon le type de terrain :

• Terrain à bâtir et terrain constructible : Ces termes sont souvent utilisés de manière interchangeable pour désigner un terrain prêt pour la construction, avec des frais de notaire plus bas, environ 2% à 3%, en raison de la TVA sur le terrain et de droits d'enregistrement réduits.
• Terrain de lotissement : Ce terrain, déjà intégré dans un plan d'urbanisme avec des règles précises et des équipements publics, peut entraîner des frais de notaire légèrement différents. La structure des frais reste similaire, mais les débours peuvent inclure des vérifications spécifiques liées au lotissement.

Les incidences sur les frais de notaire découlent principalement de la fiscalité appliquée et des démarches administratives spécifiques à chaque type de terrain.

Les frais de notaire sont-ils les mêmes pour un terrain constructible et un terrain non constructible ?

Ils ne sont pas identiques pour un terrain constructible et un terrain non constructible, principalement en raison des différences dans les droits de mutation et dans les évaluations de ces terrains.

Les terrains constructibles sont généralement plus onéreux en raison de leur potentiel de développement.
Ici, les frais de notaire sont calculés en pourcentage du prix d'achat et peuvent donc être plus élevés en valeur absolue pour ces terrains.
Toutefois, le pourcentage appliqué peut être plus favorable dans certaines régions ou situations, par exemple, si le terrain est acquis dans le cadre d'un projet de construction neuve qui peut être soumis à la TVA.

A l’inverse, les terrains non constructibles ont souvent un coût d'achat inférieur, ce qui peut entraîner des frais moins élevés.
Cependant, les droits de mutation appliqués restent un pourcentage du prix de vente, mais la base étant plus faible, le montant total des frais tend à être inférieur.

Comment les droits de mutation et le statut du vendeur influencent-ils les frais de notaire pour l'achat d'un terrain ?

Les droits de mutation et le statut du vendeur jouent un rôle important dans le calcul des frais de notaire pour l'achat d'un terrain puisque le statut du vendeur détermine le régime fiscal de la vente (droits de mutation standards ou TVA immobilière) et cela peut conduire à une variation significative des frais de notaire selon le cas ainsi qu’à une évolution du coût total de l'acquisition.

• Dans le cadre d’une vente, si celle-ci s’effectue par un particulier, la transaction est soumise aux droits de mutation standards, qui s'ajoutent aux frais de notaire.
• Si la vente est réalisée par un promoteur, l'achat d'un terrain neuf ou à bâtir peut être soumis à la TVA immobilière. Dans ce cas, les droits de mutation peuvent être réduits ou inexistants, mais la TVA s'applique, modifiant ainsi la structure des frais de notaire.

TVA et achat de terrain par un professionnel

Pour un professionnel assujetti à la TVA qui achète un terrain, les implications fiscales et l'application de la TVA varient selon la nature du terrain et l'usage prévu après l'achat.

Si le terrain est destiné à être utilisé dans le cadre d’une activité économique (construction de bâtiments destinés à la vente, à la location, etc.), la TVA peut s'appliquer sur l'achat. Le taux standard est généralement de 20% en France, mais cela peut varier selon le projet spécifique et les réglementations locales.

Par ailleurs, lorsque la TVA est appliquée sur l'achat du terrain, le professionnel peut, sous conditions, déduire celle-ci si le terrain acheté est utilisé pour des opérations qui ouvrent droit à déduction. Cela signifie que la TVA payée sur l'achat peut être récupérée par l'entreprise, allégeant ainsi l'impact fiscal de l'acquisition.

Si le terrain n'est pas destiné à la construction ou à un usage permettant la récupération de la TVA (par exemple, usage agricole sans vente de produits soumis à TVA), l'achat peut ne pas être soumis à la TVA. Dans ce cas, d'autres taxes et impôts peuvent s'appliquer, sans possibilité de récupération de la TVA.

Pour appliquer et récupérer la TVA, le professionnel doit notamment déclarer l'opération dans ses déclarations de TVA et respecter les conditions de fond et de forme prévues par la législation fiscale.

En résumé, l'application de la TVA et les possibilités de récupération dépendent de l'usage prévu du terrain et de l'activité. Il est conseillé de consulter un expert-comptable ou un avocat fiscaliste pour optimiser la stratégie fiscale relative à l'achat de terrains par un professionnel assujetti à la TVA.

Frais de notaire réduits : conditions et éligibilité

Pour bénéficier de frais de notaire réduits, certaines conditions doivent être remplies.
Les critères d'éligibilité incluent principalement l'achat de biens neufs ou en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), qui sont soumis à la TVA, réduisant ainsi les droits de mutation traditionnels.
Les primo-accédants peuvent également être éligibles à des frais réduits sous conditions spécifiques, favorisant l'accession à la propriété.

Les démarches pour l'application des frais réduits nécessitent de fournir au notaire les justificatifs correspondant aux critères d'éligibilité, comme un contrat de VEFA ou une attestation prouvant le statut de primo-accédant.
Pensez aussi à informer le notaire de votre situation dès le début de la transaction pour vous assurer de l'application des tarifs réduits.

Astuces pour réduire les frais de notaire

Pour réduire les frais de notaire lors d'une acquisition immobilière, vous pouvez adopter plusieurs stratégies légales et pratiques :

• Lors de l'achat d'un bien immobilier équipé (cuisine équipée, meubles intégrés), distinguez le prix des biens mobiliers (meubles, équipements) du prix du bien immobilier. Les frais de notaire ne s'appliquent qu'au montant dédié à l'immobilier, réduisant ainsi la base de calcul des frais.
• Pour les transactions où les honoraires sont négociables (notamment pour les montants importants), discutez avec votre notaire pour obtenir un tarif ajusté.
• Optez pour du neuf : les acquisitions de biens neufs ou en VEFA bénéficient de frais de notaire réduits par rapport à l'ancien, grâce à un régime fiscal avantageux.
• Profitez des aides à l’achat à disposition des primo-accédants ou pour des biens éco-responsables.
• Vérifiez les exemptions locales, certaines collectivités locales offrant des réductions ou des exemptions sur les droits de mutation pour encourager l'investissement dans certaines zones ou types de biens.

L’impact de la loi Macron sur les frais de notaire

La loi Macron, adoptée en 2015, a modifié les frais de notaire en introduisant une révision régulière des tarifs, un plafonnement des émoluments pour les petites transactions, et la possibilité pour les notaires d'offrir une remise jusqu'à 10% sur les transactions d'un montant élevé.

Depuis 2016, ces changements ont pu légèrement réduire les coûts pour les acheteurs de terrain, offrant une plus grande transparence et une certaine marge de négociation sur les frais de notaire.

Dans quel cas le vendeur paie-t-il les frais de notaire ?

Généralement, c'est l'acheteur qui paie les frais de notaire dans les transactions immobilières. 
Cependant, dans le cadre d’une VEFA, le vendeur (le promoteur) prend souvent en charge les frais de notaire, pour encourager la vente.

Un autre cas est l’accord mutuel, lors duquel l'acheteur et le vendeur conviennent que ce dernier paie les frais. Cela se produit souvent dans le cadre d'une négociation pour ajuster le prix de vente ou accélérer la transaction.

Par Frédérique Moles, Chef de projet marketing digital
Mis à jour le 06/06/2024 à 09:11

Frédérique a commencé sa carrière en 2011, se spécialisant dans le marketing pour le secteur immobilier. Au fil des années, elle a acquis une solide expérience et des connaissances approfondies dans ce domaine. En 2017, elle a rejoint CAFPI, élargissant son champ d’expertise pour inclure le crédit immobilier et l’assurance emprunteur. Sa contribution significative à ces domaines est démontrée par ses nombreux écrits sur ces sujets sur le site www.cafpi.fr. Actuellement, elle est en charge des activités digitales sur le site CAFPI, où elle continue de faire preuve de son expertise et de son engagement pour rendre accessible le monde parfois complexe du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. > Linkedin